Die Erwerbsnebenkosten einer Immobilie übersteigen bei weitem den auf der Anzeige angegebenen Preis. Zwischen Grunderwerbsteuer, Bankgarantien und steuerlichen Anpassungen liegt das tatsächliche Budget oft weit über dem, was Käufer erwarten, insbesondere im Altbau, wo die Differenz leicht ein Zehntel des Verkaufspreises erreicht.
Strukturelle Differenz der Grunderwerbsteuer zwischen Altbau und Neubau
Die Unterscheidung zwischen Alt und Neu beschränkt sich nicht nur auf den Komfort oder die thermischen Standards. Sie beeinflusst direkt die steuerliche Belastung des Erwerbs. Im Altbau betragen die Erwerbsnebenkosten 7 bis 8,5 % des Preises, während es im Neubau nur 2 bis 3 % sind. Diese Differenz resultiert fast ausschließlich aus der Grunderwerbsteuer (DMTO), deren erhöhter Satz seit 2014 in fast allen Departements gilt.
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Die Notarkosten sind unabhängig vom Immobilientyp identisch: Sie folgen einer durch Dekret festgelegten proportionalen Gebührenordnung und sind nicht verhandelbar. Was wir regelmäßig beobachten, ist eine Verwirrung zwischen Notarkosten und Grunderwerbsteuer, die einige Käufer dazu führt, zu versuchen, „die Notarkosten zu verhandeln“, obwohl der Spielraum nahezu null ist.
Ein oft übersehener Punkt: Die im Verkauf enthaltene Einrichtung (Einbauküche, Ankleidezimmer) kann von der Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer abgezogen werden, vorausgesetzt, sie ist im Vorvertrag aufgeführt und bewertet. Bei einer hochpreisigen Immobilie stellt dieser Abzug eine spürbare Ersparnis dar. Wir empfehlen, einen Immobilienleitfaden auf Capitaine Immo zu konsultieren, um diese Punkte bereits bei der Erstellung der Unterlagen zu berücksichtigen.
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Immobilienkreditgarantie: Bürgschaft oder Hypothek, eine unterschätzte finanzielle Entscheidung
Die Wahl der Garantie hat ebenso viel Gewicht wie die Bankgebühren auf die Gesamtkosten des Kredits. Die Publikumsartikel listen diesen Punkt auf, ohne jemals die tatsächlichen Auswirkungen auf die Liquidität des Käufers zu detaillieren.
Zwei Mechanismen dominieren den französischen Markt:
- Die Bankbürgschaft (z.B. Crédit Logement): Der Käufer zahlt eine Gebühr und einen gemeinsamen Garantiefonds. Ein Teil dieses Fonds wird am Ende des Kredits zurückerstattet, was die Nettokosten senkt. Kein Notartermin, keine Eintragungsgebühren.
- Die herkömmliche Hypothek: Sie erfordert eine zusätzliche notariell beurkundete Urkunde mit Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt. Im Falle eines Verkaufs vor Ablauf des Kredits kommen Gebühren für die Löschung hinzu, die oft in den ursprünglichen Berechnungen vergessen werden.
- Das Vorrecht des Geldverleihers (PPD), das kostengünstiger ist als die Hypothek, da es von der Grundbuchsteuer befreit ist, jedoch nur für bestehende Immobilien gilt (nicht für Neubauten in VEFA).
Wir empfehlen systematisch die Bürgschaft, wenn sie verfügbar ist: Die endgültigen Nettokosten sind niedriger, ein vorzeitiger Verkauf verursacht keine zusätzlichen Kosten, und das Verfahren ist schneller. Die Banken bieten diese Wahl nicht immer spontan an.
Bearbeitungsgebühren und Kreditnehmerversicherung: die verhandelbaren Posten
Die Bearbeitungsgebühren der Banken variieren je nach Institut. Im Gegensatz zu den Notarkosten sind diese Gebühren verhandelbar und manchmal im Rahmen von Sonderangeboten oder Einkommensdomizilierungen erlassen. Sie nicht herauszufordern, bedeutet, eine vermeidbare Mehrbelastung zu akzeptieren.
Die Kreditnehmerversicherung verdient besondere Aufmerksamkeit. Seit dem Gesetz Lemoine ist ein Wechsel der Versicherung jederzeit ohne Kosten oder Strafen möglich. Der von der kreditgebenden Bank angebotene Gruppentarif für die Versicherung ist selten der wettbewerbsfähigste, insbesondere für junge und nichtrauchende Profile. Die Delegation der Kreditnehmerversicherung kann die Gesamtkosten des Kredits um mehrere Tausend Euro über die Laufzeit hinweg senken.
Das Erwerbsbudget muss diesen Posten bereits bei der Simulation berücksichtigen, nicht erst nach der Unterzeichnung des Vorvertrags. Die Versicherung wird auf das geliehene Kapital oder das verbleibende Kapital je nach Vertrag berechnet, was die monatliche Rate erheblich verändert.
Eigenkapital und Nebenkosten: was die Banken 2024 erwarten
Die Institute verlangen mittlerweile häufig ein Eigenkapital von 10 bis 20 % des Kaufpreises. Dieses Eigenkapital dient nicht nur zur Reduzierung des geliehenen Betrags: Es deckt auch die Notarkosten, die Garantiegebühren und die Bearbeitungsgebühren ab, die die Banken zunehmend nicht mehr finanzieren wollen.
Ein Käufer, der ein Eigenkapital präsentiert, das nur die Nebenkosten abdeckt (ohne Reduzierung des geliehenen Kapitals), erhält weniger günstige Zinssätze als ein Profil, das mehr Eigenkapital einbringt. Die Abschlagstabelle, die von den Kreditkomitees angewendet wird, ist direkt an das Verhältnis von Eigenkapital zu Preis gekoppelt.
Oft vergessene Kosten zum Zeitpunkt des Vorvertrags
Der Vorvertrag selbst kann Kosten verursachen, wenn der Käufer sich außerhalb der gesetzlichen Frist zurückzieht oder wenn schlecht formulierte aufschiebende Bedingungen nicht ihren schützenden Zweck erfüllen. Einige Posten, die im Voraus budgetiert werden sollten:
- Die Anzahlung (in der Regel zwischen 5 und 10 % des Verkaufspreises), die zwischen dem Vorvertrag und der Unterzeichnung der notariellen Urkunde blockiert wird.
- Zusätzliche Diagnosen, die von der Bank oder dem Versicherer verlangt werden (Asbest vor Arbeiten, Bodenuntersuchung), die in bestimmten Konfigurationen vom Käufer zu tragen sind.
- Die Maklerprovision, die als „Käufergebühr“ oder „Verkäufergebühr“ ausgewiesen wird und je nach Fall die Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verändert.
Die Maklerprovision „Verkäufergebühr“ reduziert die Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, was die Notarkosten mechanisch senkt. Dieses Detail, das bei Verhandlungen selten hervorgehoben wird, kann eine nicht unerhebliche Ersparnis bei hochpreisigen Immobilien darstellen.
Ein Immobilienkauf im Jahr 2024 zu budgetieren bedeutet, den angegebenen Preis, die Grunderwerbsteuer, die Kreditgarantie, die Kreditnehmerversicherung, die Bearbeitungsgebühren und die Anzahlung zu addieren. Jeder Posten wird unterschiedlich verhandelt oder optimiert. Der Käufer, der diese Aufschlüsselung beherrscht, verhandelt besser, leiht besser und vermeidet böse Überraschungen zum Zeitpunkt der Unterschrift beim Notar.