De acquisitiekosten van een onroerend goed overschrijden ruimschoots de prijs die op de advertentie staat. Tussen overdrachtsbelasting, bankgaranties en fiscale aanpassingen ligt het werkelijke budget vaak ver boven wat kopers verwachten, vooral in de bestaande bouw waar het verschil gemakkelijk een tiende van de verkoopprijs bereikt.
Structureel verschil in overdrachtsbelasting tussen bestaand en nieuw
Het onderscheid tussen bestaand en nieuw beperkt zich niet tot comfort of thermische normen. Het beïnvloedt rechtstreeks het fiscale gewicht van de aankoop. In de bestaande bouw vertegenwoordigen de acquisitiekosten 7 tot 8,5 % van de prijs, tegenover 2 tot 3 % in de nieuwbouw. Dit verschil komt bijna volledig voort uit de overdrachtsbelasting (DMTO), waarvan het verhoogde departementale tarief sinds 2014 van kracht is in vrijwel alle departementen.
Aanrader : Ontdek de must-do vrijetijdsbestedingen om uw vrije tijd in 2024 op te fleuren
De honoraria van de notaris zijn echter identiek, ongeacht het type goed: ze volgen een proportioneel tarief dat bij decreet is vastgesteld en zijn niet onderhandelbaar. Wat we regelmatig waarnemen, is een verwarring tussen honoraria en overdrachtsbelasting, wat sommige kopers ertoe aanzet te proberen “de notariskosten te onderhandelen”, terwijl de speelruimte vrijwel nihil is.
Een vaak vergeten punt: het meubilair dat bij de verkoop is inbegrepen (inbouwkeuken, dressing) kan worden afgetrokken van de basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting, op voorwaarde dat het in de compromis wordt vermeld en gewaardeerd. Bij een onroerend goed met een hoge prijs vertegenwoordigt deze aftrek een tastbare besparing. We raden aan om een vastgoedgids op Capitaine Immo te raadplegen om deze posten al bij de opstelling van het dossier te anticiperen.
Aanrader : De laatste trends en nieuwigheden om te ontdekken in het nieuws van Blog 4 Web
Waarborg van de hypotheek: borg of hypotheek, een onderschatte financiële afweging
De keuze van de waarborg weegt net zo zwaar als de dossierkosten op de totale kosten van de lening. Publieke artikelen vermelden deze post zonder ooit de werkelijke impact op de liquiditeit van de koper te detailleren.
Twee mechanismen domineren de Franse markt:
- De bankgarantie (type Crédit Logement): de koper betaalt een commissie en een gemeenschappelijke waarborgfonds. Een deel van dit fonds wordt aan het einde van de lening terugbetaald, wat de netto kosten verlaagt. Geen notariële akte, geen inschrijfkosten.
- De conventionele hypotheek: dit vereist een extra notariële akte met inschrijfkosten bij de dienst voor onroerend goed publiciteit. In geval van verkoop vóór het einde van de lening komen er opheffingskosten bij, die vaak worden vergeten in de initiële simulaties.
- Het voorrecht van de geldverstrekker (PPD), minder kostbaar dan de hypotheek omdat het vrijgesteld is van onroerend goed publiciteitsbelasting, maar gereserveerd voor bestaande onroerende goederen (niet voor nieuwbouw in VEFA).
We raden altijd de borg aan wanneer deze beschikbaar is: de uiteindelijke netto kosten zijn lager, een vervroegde verkoop genereert geen extra kosten, en de procedure is sneller. Banken bieden deze keuze niet altijd spontaan aan.
Dossierkosten en kredietverzekering: de onderhandelbare posten
De dossierkosten van de bank variëren per instelling. In tegenstelling tot de notariskosten, zijn deze kosten onderhandelbaar en soms afgeschaft in het kader van commerciële aanbiedingen of inkomensdomiciliëring. Deze niet aan te vechten betekent een onnodige meerprijs accepteren.
De kredietverzekering verdient bijzondere aandacht. Sinds de wet Lemoine is het mogelijk om op elk moment van verzekering te veranderen, zonder kosten of boete. De groepsverzekeringstarief aangeboden door de kredietgevende bank is zelden de meest competitieve, vooral voor jonge en niet-roker profielen. Het uitbesteden van de kredietverzekering kan de totale kosten van de lening met duizenden euro’s verlagen over de looptijd.
Het acquisitiebudget moet deze post vanaf de simulatie integreren, niet pas na de ondertekening van de compromis. De verzekering wordt berekend op het geleende kapitaal of op het resterende kapitaal volgens de contracten, wat de maandlasten aanzienlijk verandert.
Eigen inbreng en bijkomende kosten: wat banken verwachten in 2024
De instellingen eisen nu vaak een inbreng van 10 tot 20 % van de prijs van het goed. Deze inbreng dient niet alleen om het geleende bedrag te verlagen: het dekt ook de notariskosten, de waarborgkosten en de dossierkosten, die banken steeds minder bereid zijn te financieren.
Een koper die een inbreng presenteert die alleen de bijkomende kosten dekt (zonder verlaging van het geleende kapitaal) krijgt minder gunstige rentetarieven dan een profiel dat meer inbrengt. De kortingstabel die door de kredietcommissies wordt toegepast, is rechtstreeks gekoppeld aan de ratio inbreng/prijs.
Kosten die vaak worden vergeten bij de compromis van verkoop
De compromis zelf kan kosten genereren als de koper zich buiten de wettelijke termijn terugtrekt of als slecht geformuleerde opschortende voorwaarden niet hun beschermende rol vervullen. Enkele posten om vooraf te budgetteren:
- De waarborgsom (meestal tussen 5 en 10 % van de verkoopprijs), geblokkeerd tussen de compromis en de ondertekening van de authentieke akte.
- De aanvullende diagnoses gevraagd door de bank of de verzekeraar (asbest voor de werkzaamheden, bodemonderzoek), voor rekening van de koper in bepaalde configuraties.
- De commissie van de vastgoedmakelaar, vermeld als “ten laste van de koper” of “ten laste van de verkoper”, die de basis van de overdrachtsbelasting wijzigt afhankelijk van het geval.
De commissie van de makelaar “ten laste van de verkoper” verlaagt de basis van de overdrachtsbelasting, wat de notariskosten mechanisch verlaagt. Dit detail, dat zelden wordt benadrukt tijdens de onderhandelingen, kan een aanzienlijke besparing opleveren op onroerende goederen met een hoge prijs.
Een vastgoed aankoop budgetteren in 2024 betekent het optellen van de weergegeven prijs, de overdrachtsbelasting, de waarborg van de lening, de kredietverzekering, de dossierkosten en de waarborgsom. Elke post wordt anders onderhandeld of geoptimaliseerd. De koper die deze decompositie beheerst, onderhandelt beter, leent beter en voorkomt onaangename verrassingen op het moment van ondertekening bij de notaris.