Bei einem Immobilienverkauf ist die Grenze zwischen dem, was im Haus bleibt, und dem, was der Verkäufer mitnehmen kann, nicht immer klar. Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen beweglichen Sachen und unbeweglichen Sachen durch Bestimmung, aber diese Klassifikation, die aus der napoleonischen Zeit stammt, lässt Grauzonen, die der Kaufvertrag unbedingt klären muss. Das Verständnis dieser Unterscheidung hilft, Streitigkeiten zwischen Verkäufer und Käufer zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe zu vermeiden.
Entfernung eines Geräts durch den Verkäufer: rechtliche Risiken und Ansprüche des Käufers
Das Szenario ist häufig: Der Käufer entdeckt beim Auszug, dass ein während der Besichtigungen sichtbares Element verschwunden ist. Die Einbauküche wurde demontiert, die Wandleuchten sind abwesend oder das automatisierte Tor wurde durch ein manuelles Modell ersetzt.
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Der Verkäufer hat eine Pflicht zur vertragsgemäßen Lieferung gemäß dem Inhalt des Kaufvertrags. Wenn ein Gerät im Inventar, das dem Vertrag beigefügt ist, aufgeführt war oder in die Kategorie der unbeweglichen Sachen durch Bestimmung fällt (Artikel 517 und 524 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), stellt dessen Entfernung einen Vertragsbruch dar. Der Käufer kann dann die Wiederherstellung, eine Preisminderung oder Schadensersatz verlangen.
Um genau zu wissen, was beim Verkauf eines Hauses zurückgelassen werden muss, muss man zwischen dem, was fest mit dem Gebäude verbunden ist, und dem, was ohne Schaden bewegt werden kann, unterscheiden. Ein an einem Haken hängender Kronleuchter bleibt ein beweglicher Gegenstand. Eine in einen Küchenschrank eingebaute Dunstabzugshaube wird zu einer unbeweglichen Sache durch Bestimmung.
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Die zuverlässigste Lösung bleibt das gegensätzliche Inventar, das dem Kaufvertrag beigefügt ist. Dieses Dokument listet jedes Element auf, das der Verkäufer sich verpflichtet, zu lassen, mit seinem geschätzten Wert. Ohne dieses Inventar entscheidet die Rechtsprechung, oft von Fall zu Fall.
Unbewegliche Sachen durch Bestimmung und bewegliche Sachen: Vergleichstabelle
Die Verwirrung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen durch Bestimmung führt zu den meisten Streitigkeiten nach dem Verkauf. Die folgende Tabelle klassifiziert die häufigsten Ausstattungen nach ihrer üblichen rechtlichen Qualifikation.
| Ausstattung | Übliche Qualifikation | Kann der Verkäufer sie mitnehmen? |
|---|---|---|
| Kamin, Einsatz | Unbewegliche Sache durch Bestimmung | Nein |
| Heizung, fest installierte Heizkörper | Unbewegliche Sache durch Bestimmung | Nein |
| Einbauküche (fest installierte Möbel, Arbeitsplatte) | Unbewegliche Sache durch Bestimmung | Nein |
| Spüle, Armaturen | Unbewegliche Sache durch Bestimmung | Nein |
| Parkett, Zierleisten | Unbewegliche Sache durch Bestimmung | Nein |
| Maßgeschneiderter Kleiderschrank (an den Wänden befestigt) | Unbewegliche Sache durch Bestimmung | Nein |
| Automatisiertes Tor, integrierte Alarmanlage | Unbewegliche Sache durch Bestimmung | Nein |
| Photovoltaikanlagen (im Eigentum) | Unbewegliche Sache durch Bestimmung | Nein |
| Kronleuchter, Deckenleuchte an einem Haken | Beweglicher Gegenstand | Ja |
| Vorhänge, nicht befestigte Stangen | Beweglicher Gegenstand | Ja |
| Freistehende Elektrogeräte (Waschmaschine, Kühlschrank) | Beweglicher Gegenstand | Ja |
| Unbefestigte Regale | Beweglicher Gegenstand | Ja |
Das entscheidende Kriterium ist die Art der Befestigung am Gebäude. Ein fest installiertes, verschraubtes oder in die Struktur des Wohnraums eingebautes Gerät wird als unbewegliche Sache durch Bestimmung angesehen. Ein einfach aufgestellter oder an einem abnehmbaren Träger hängender Gegenstand bleibt ein beweglicher Gegenstand.
Photovoltaikanlagen und Sicherheitsausstattungen: besondere Fälle, die man antizipieren sollte
Einige neuere Ausstattungen sind nicht in den klassischen Listen enthalten, werfen jedoch spezifische Fragen beim Verkauf auf.
Photovoltaikanlagen: Eigentum oder Miete
Wenn die Photovoltaikanlagen dem Verkäufer gehören, gelten sie als unbewegliche Sachen durch Bestimmung und bleiben mit der Immobilie. Wenn die Anlagen jedoch Gegenstand eines Mietvertrags sind, wird dieser Vertrag mit dem Verkauf auf den Käufer übertragen. Der Verkäufer muss diese Situation im Kaufvertrag angeben, um Überraschungen bei den verbleibenden Raten zu vermeiden.
Verdrahtete Sicherheitsausstattungen
Verdrahtete Überwachungskameras, integrierte Alarmsysteme und motorisierte Tore fallen in die Kategorie der festen Installationen. Ihre Entfernung würde Löcher, durchtrennte Kabel oder leere Gehäuse hinterlassen, was die Konformität der Immobilie beeinträchtigen würde.
- Ein verdrahteter Alarm, der an das Stromnetz angeschlossen ist, bleibt im Haus, im Gegensatz zu einem eigenständigen kabellosen Gehäuse, das der Verkäufer mitnehmen kann.
- Ein in die Wand eingebautes Video-Türsprechanlage ist eine unbewegliche Sache durch Bestimmung, während ein kabelloses Video-Türsprechanlage, das auf einem Möbelstück steht, ein beweglicher Gegenstand bleibt.
- Die Motoren für Rollläden, die im Rollladenkasten integriert sind, können nicht entfernt werden, ohne die Installation zu beschädigen.
Kaufvertrag: Wie man das Inventar erstellt, um Streitigkeiten zu vermeiden
Der Kaufvertrag ist das einzige Dokument, das unklare Situationen klärt. Ohne angehängte Liste interpretiert jede Partei den Verkauf nach ihren eigenen Erwartungen.
Das Inventar sollte als vertragliches Foto der Immobilie fungieren. Es listet die Elemente auf, die der Verkäufer lässt, beschreibt deren Zustand und, falls zutreffend, ihren erklärten Wert, um sie vom Preis der Immobilie zu unterscheiden. Diese Unterscheidung hat steuerliche Bedeutung: Die separat aufgelisteten beweglichen Sachen unterliegen nicht denselben Grunderwerbsteuern wie die Immobilie selbst.
Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit bei der Erstellung:
- Jeden Raum der Wohnung und seine festen Ausstattungen (Küche, Badezimmer, Hauswirtschaftsraum, Garage) auflisten, um nichts zu vergessen.
- Die Ausschlüsse klar angeben: Wenn der Verkäufer eine Leuchte, eine Stange oder ein maßgeschneidertes Möbelstück mitnehmen möchte, muss er dies vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags ausdrücklich erwähnen.
- Datierte Fotos dem Inventar beifügen. Im Streitfall dienen sie als Beweis für den Zustand und die Anwesenheit der Ausstattungen zum Zeitpunkt der Vereinbarung.
Die Liste der Möbel und Ausstattungen kann dem Kaufvertrag neben den technischen Diagnosen und den Arbeitsdokumenten beigefügt werden. Diese Anlage hat einen vertraglichen Wert, der dem Hauptteil des Dokuments entspricht.
Eine Immobilie, die ohne detailliertes Inventar verkauft wird, öffnet die Tür für Reklamationen. Der Verkäufer, der ein nicht ausgeschlossenes Element entfernt, sieht sich einer Abmahnung oder sogar einer Klage wegen Nichterfüllung der Lieferung ausgesetzt. Es ist besser, dreißig Minuten mit der Erstellung einer umfassenden Liste zu verbringen, als mehrere Monate mit der Bearbeitung eines Rechtsstreits.